导读： 中秋节临近，天气凉爽。 今年年中主要住房公司的表现刚刚消失，市场过后，楼市逐渐冷却下来。 在“中国日报”引人注目的数据背后，这些家庭热情自我。尽管每个人都有意识地放慢
中秋节临近，天气凉爽。
今年年中主要住房公司的表现刚刚消失，市场过后，楼市逐渐冷却下来。
在“中国日报”引人注目的数据背后，这些家庭热情自我。尽管每个人都有意识地放慢了年初的进度，但主要住房公司的年销售目标并不高，因此上半年的销售额一般保持在目标的40％左右。销售。
上海益居房地产研究所的数据显示，今年8月，四个一线城市的交易面积较上月减少19％，同比下降16％ -年; 18个二线城市的交易面积较上月减少10％，增幅为6％。 ％; 18个三线和四线城市交易量下降4％，同比下降17％。
其中，8月份房地产百强企业的权益表现较7月份小幅下降1.7％，低于1 - 7月份的平均水平。在TOP30住房公司中，11个月的单月表现较上月有所下降。今年下半年，百强房地产企业的销售规模连续两个月下降。
房地产市场真正进入秋季。
下半年土地收购基本暂停
从前几年的经验看，就在6月份业绩冲刺之后，7月房地产市场降温，八月并没有让市场大吃一惊。市场的短期下滑通常被视为“季节性调整”或“技术调整”。毕竟，很多住房公司都习惯于上半年的“六六”销售比例，所以无论上半年的业绩如何完成，各大房企仍然有信心完成下半年的业绩目标。但是，今年的市场下滑，还有一个不容忽视的背景，即监管继续施加压力，融资渠道大大收紧。
7月30日举行的中央政治局会议首次明确表示“短期内没有房地产用作刺激经济的手段”，反映出中央政府控制经济的决心房价上涨。业界普遍认为，地方调控政策将在下半年放松。概率几乎为零。
与此同时，在基金方面，央行会议要求合理适度增加个人住房贷款，严禁用房屋购买消费贷款。最近，监管部门严格限制资金流入房地产行业，特别是近年来热门的ABS融资和房地产信托。即使是香港上市公司热衷的海外融资渠道也“只能用于借贷和更换新的融资渠道，而且不会发行新的债务。”
受此影响，开发商变得谨慎，对投资和占用土地犹豫不决。
在今年的中期业绩会议上，Sunac董事会一直高调的董事长孙宏斌明确表示，该公司在下半年基本上暂停了土地收购。 “除非有一个特别好的机会，否则它基本上是占有土地。目前已经停止了。“此外，包括富力和徐汇在内的许多住房公司负责人在不同场合对”暂停征地“表达了类似的看法。
事实上，即使它没有表明“暂停征地”，不可否认的是，越来越多的房地产企业在今年的中期业绩会议上表示谨慎甚至收缩。例如，领先的房地产公司万科将自己的发展定义为“平稳运动”，避免起伏不定;碧桂园说，未来取决于均衡的机会布局和风险分散。
土制拍摄“数量和价格下降”
房屋公司的谨慎态度，首次直观地反映在土地拍卖市场。
8月29日，南京市国土资源局集中拍卖11块地块，总面积56.5万平方米。总起价超过158亿元，其中有多达8块土地。转让总面积超过560,000平方米。如果将这样的土地转让规模放在今年上半年，恐怕会引发住房公司之间的史诗般的争斗。令人惊讶的是，土地拍卖结束了7个以底价和1个地块出售的地块。
这不仅仅是南京，甚至是目前最热门的广东，香港，澳门和大湾区。下半年“底价”和“流动”现象很普遍。
上海宜居房地产研究所的数据显示，2019年8月，40个典型城市土地交易建筑面积为4383.2万平方米，比上月大幅下降16.9％，这是自3月以来的首次下降和同比下降。减少17％。土地出让金方面，8月份40个城市的土地出让收入为1933.7亿元，比上月下降30.3％，同比下降11.2％。
从这个角度来看，7月30日中央政治局会议的最终定稿可谓立竿见影，这种冷却形势不是一次性事件。联讯证券分析师李麒麟在研究报告中预测，在目前监管全面关闭住房融资的情况下，后续房地产投资的概率将加速，而这种趋势可能会持续到明年。然而，一些内部人士告诉《国际金融报》记者，住房公司收购土地是周期性的。为了在年末实现结转，它不会影响年度报告的利润和现金流量。在今年上半年，我拿走了土地，并在下半年归还了这笔钱。因此，“下半年土地收购基本暂停”不一定是市场低迷的实现，而是一个正常的状态。
财经评论员严跃进也向记者分析称，一方面，这与上半年土拍市场火热有很大关联，不少房企上半年以及过往剩余土储已十分充足;另一方面，也确实与开发商所谓的“拿地周期”有关。
不过，在严跃进看来，即便受房企的拿地周期影响，这一状况在往年并未表现得如此明显，也不会有多家房企明确表示“基本暂停拿地”。“今年政策影响较大，特别是融资政策，融资越难就意味着融资成本越高，土储越高，占用的资金也越大，这也是今年大家都强调土储适中、加快周转，而非越高越好的原因”。
进入全员卖房时代
一边是来自销售规模的增速压力，另一边是融资、销售受限，房企陷入了两难的尴尬之境。
特别是对于不少正处于规模冲刺关键时期的中小型开发商而言，随着行业集中度进一步加剧，其正面临生死存亡的关键时期，开启“全员卖房时代”的营销模式，成了打胜这场战役的有力武器。
时代地产就是其中一员。
日前，市场有传言称，时代中国公司下达卖房指标，要求从普通员工到副总裁都要完成卖房指标，若在规定时间内完成不了就会被裁员。
随后，时代中国快速回应称，这实为房企现在通行已久的全民营销，公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司项目;且裁员信息不实，公司并没有下硬性的指标要求。
虽说裁员是假，但全员卖房是真。这一无奈的举措背后，所映射的或是中小型房企在市场下行压力下对于营销业绩渴求。
面对政策压力，虽然碧桂园、万科等龙头房企可以不慌不忙地指出要有质量的发展，但那些还在全力冲刺“千亿”的众多房企，则不得不顶着压力，逆水行舟，继续做大规模。
例如，年初定下千亿销售目标的美的置业，在上半年销售规模完成度达47%的基础上，仍表示要加快去化。美的置业高级副总裁徐传甫在业绩会上表示，现在整个公司正采取各种措施，从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动，保证千亿目标实现。在下半年的销售策略中，“一盘一策、抢收市场”，“持续打造自销渠道”等也被美的置业分列出来。
此外，《国际金融报》记者还注意到，为应对当前市场下行周期，越来越多的房企选择牺牲部分利润，转而选择“合作模式”来冲击规模。
在禹洲地产的年中业绩会上，谈及今年上半年合约销售额284.74亿元中的权益占比，首席财务官邱于庚坦承，今年上半年，公司为了冲规模，做了些牺牲，适当调整了权益占比，由去年的70%降至60%左右。不过，邱于庚强调，冲破千亿后会慢慢把权益提上来。
严跃进认为，一方面，在调控深入、融资收紧的大背景下，大房企普遍选择主动控制扩张速度，提前储备现金流过冬;另一方面，行业分化的加大在所难免，因此中小房企为了继续扩大规模，提升自身的行业影响力，在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，寻找具有优势且能互相借力的同行或金融机构合作共同开发，不失为一种有效的解决方案。
