导读： 9月，主要住房公司的中期报告公布。根据东吴证券研究报告，2019年上半年，房地产业营业收入同比增长24.0％，比上年同期增长0.2个百分点，增幅比2018年底增加3.2个百分点;房地产行业净
9月，主要住房公司的中期报告公布。根据东吴证券研究报告，2019年上半年，房地产业营业收入同比增长24.0％，比上年同期增长0.2个百分点，增幅比2018年底增加3.2个百分点;房地产行业净利润同比增长13.6％。在去年同期，它下降了24.8个百分点。
在众多住房公司中，栖霞建筑的年中报告表现更为抢眼。数据显示，栖霞建设上半年实现营业收入12.8亿元，同比增长77.99％;归属于上市公司股东的净利润为4.21亿元，同比增长522.43％。在接受《证券日报》采访时，公司相关人士表示，公司的净利润在报告期内大幅增加，主要得益于南京玉湾湾项目的结转收益，毛利率较高，占到了结转收入的比例。 82.58％。
记者注意到，在2016年，2017年，2018年和2019年上半年，栖霞建筑房地产开发业务的毛利率分别为15.54％，17.79％，43.74％和49.50％。快速。
在这方面，栖霞建设解释说，公司目前的毛利率与本期结转的房地产项目密切相关。公司房地产开发业务的毛利率正在上升，主要是由于2016年和2017年房地产市场监管政策的影响，以及社会住房项目的有限毛利率。 2018 - 2019年经济适用房销售比例下降导致毛利率上升。在未来3年至5年内，公司将专注于高利润产品的开发和营销，同时发展其规模。
一线和二线城市正在稳定
资料显示，栖霞建筑于1999年成立，于2002年落户资本市场。主要从事房地产开发，经营，租赁和物业管理。该公司的房地产开发项目位于南京，无锡和苏州。
今年上半年，公司商品房合同销售面积9.74万平方米，商品房合同销售额18.28亿元，资金返还25.29亿元;南京玉树湾项目建成后，公司上半年所有项目均表现优异。高达100％。南京瑜伽湾上半年实现收入9.62亿元，同比增长451.27％;毛利率达到50.97％，同比增长6.67个百分点。 记者注意到，近年来，栖霞建设一直坚持深化江苏，重点关注南京，苏州，无锡二线城市等新一线城市，密切关注土地市场。上半年，公司在南京和无锡新增项目储备共计45万平方米，土地拍卖成本达到45.91亿元。 川财证券研究所所长陈晨在接受《证券日报》采访时表示：“今年上半年以来，一线和二线城市对房地产的监管态度一直很高，因为对购买或其他政策因素的限制;特别是自5月以来，中国银行业监督管理委员会对房地产信托进行了严格的检查，目的是限制盲目降低和过度投机房价。为了投机，房地产行业将继续关注未来的稳定市场。“从栖霞建设（南京，无锡）的主要市场来看，上半年南京商品住宅市场整体表现稳定，上市量较同期增长9％ 2018.交易量呈下降趋势，同比增长。截至2019年6月30日，南京商品房库存已上升至40001套。与此同时，国家统计局公布的数据显示，截至2019年6月，南京房价连续8个月上涨。从土地市场来看，南京拍卖市场反弹，交易量较去年同期增长17.65％。交易面积增加56.71％，交易量增加81.52亿元。
在二线无锡市，2019年上半年，无锡商品房市场运行平稳，商品房平均成交价格继续上涨。土地市场整体运行呈上升趋势。交易量同比大幅增加，环比增长。价格再次突破1万元，多区域，多板块创下了地价纪录。
对于三，四，五线城市的房地产市场，陈浩告诉记者，由于前两年的棚改和搬迁因素，需求已在前两年得到反映;现在棚屋已经改变到了尽头，现在主要是旧城改造，旧城改造不会涉及太多的改造，所以需求的方向和强度与以前不同。
政策监管有助于房地产市场继续“降温”
记者注意到，上半年房地产市场总体趋势稳定。然而，在下半年，随着前100家房地产企业的销售下滑，房地产市场的繁荣可能会继续下降。据川财证券研报分析，今年8月份房企销售业绩表现较为疲软。根据克而瑞公布的数据，2019 年8月份百强房企合计实现销售金额7758亿元，与7月份的销售金额相比基本持平,环比仅小幅上升了1.3%。和2019年6月份破万亿元的销售业绩相比，2019年7月份和8月份的百强房企销售金额均有明显下滑。预计2019年第三季度、第四季度一些房企销售压力将会加大,不少房企将普遍加快推货甚至降价促销以推动年度销售规模保持增长。受调控政策影响，预计短期内房地产行业整体景气度还将持续走低。
除此之外，自2019年4月份中央政治局会议重提“坚持结构性去杠杆”、“房住不炒”后，房企融资环境于5月份之后逐步收紧;而自8月25日央行公布贷款市场报价利率(LPR)改革后的房贷利率新规后，房贷利率也迎来调整。
根据央行公告，自10月8日起，首套商贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这也就意味着，10月8日后签合同的客户，其房贷利率将依据每月20日公布的LPR为定价基准加点形成。陈雳认为，采用“LPR加点”后的房贷呈现收紧迹象。
“总体而言，要结构性的看待房地产问题。”陈雳表示，部分人口净流入区域受供需关系支撑，房价可能会继续上涨，但不会暴涨;而供给过剩区域，如五六线城市过度开发房地产，人口净流出的区域，房价会随时调控。
