导读： 在7月和8月信贷债券供应强劲的背景下（本文特指非金融企业信用债券），虽然房地产债券受到政策紧缩的压力，但融资规模仍在增长。 根据中金公司的统计数据，9月份将迎来下半年信用债
在7月和8月信贷债券供应强劲的背景下（本文特指非金融企业信用债券），虽然房地产债券受到政策紧缩的压力，但融资规模仍在增长。
根据中金公司的统计数据，9月份将迎来下半年信用债券到期的高峰期。全月转售总额将超过8600亿元，下半年销量最高，其中低等级债务和非国有企业债券月度转售总额也是下半年的最高水平。
在“坚持而不投机”的政策下，许多机构认为房地产实现大规模净融资将越来越困难，行业信贷风险可能会上升，一些住房企业可能面临更大的风险流动性压力。
房地产债务“实力”增长
Wind数据显示，7月和8月，信用债券总额增加。月度发行规模分别达到8221亿元和9305亿元，回到上半年的高位。在考虑还款因素后，净融资额分别为199亿美元。元和2966亿元扭转了5月和6月连续两个月净融资不足1000亿元的局面。相比之下，今年5月的融资规模和净融资规模分别仅为5566亿元和381亿元。 6月份，这两个数字分别仅为5774亿元和967亿元。
分析师认为，8月份信贷债券供应的速度是由于收益率下降后债券发行的成本优势。另一方面，9月份还有一些因素需要加入发行人。
7月和8月，房地产业债券融资规模继续增长。 7月份，风电行业发行房地产债券532亿元，是6月份的1.8倍，净融资规模为-4.4亿元，比6月份增加98亿元。 8月份，房地产债券的发行被释放。超过30％至709亿元，净融资规模也转为正值，达到78亿元，创近四个月来的新高。
中国国际金融中心的报告显示，如果不包括城市投资债券，7月份房地产债券的净融资转为正值，8月份则进一步增加至150亿元以上。该报告认为，过去两个月房地产债券的供应量进一步增加。一方面，由于发行人在前一期间获得批准“抢占”发行窗口。另一方面，这也与债券在其他融资渠道收紧后开始发挥替代作用的事实有关。值得注意的是，8月份以美元计价的美元债券供应量急剧下降。 Wind数据显示，本月中资房地产债券的发行量仅为18.8亿美元，而上个月则为65.4亿美元。一些分析师认为，8月份海外房地产债券供应量下降可能是季节性低点的一个因素，但也存在住房公司收紧海外融资和融资成本上升的影响。
融资渠道收紧
自2019年以来，房地产政策得到了深入的介绍。 4月份，“不住房”的主题演讲重申，调控趋势明显，各项住房融资渠道都有所收紧。
5月，监管部门发布文件，通过信托，融资租赁，AMC（资产管理公司）等渠道防止资金流入房地产市场，并要求银行对房地产项目进行更严格的检查，缩小住房企业的前端融资。防止挪用资金。与此同时，随着土地市场价格升温，监管部门迅速收紧“地王”的融资，激进的房屋债券和ABS暂停。 7月份，监管机构谈到了在房地产信托业务中发展过多的信托公司。同月，国家发展和改革委员会发布了一份文件，规范房地产企业发行外债，要求房地产企业发行海外债务，以替换明年到期的中长期外债。 7月30日举行的中央政治局会议再次强调“房子不住”，并建议“不要用房地产作为短期刺激经济的手段”。
统计数据显示，自5月份以来，房地产开发资金的累计同比增长率持续下降，从4月的8.9％降至7月的7％，表明上述一系列政策的影响房地产融资一直在外观上。 值得一提的是，在今年上半年，住房美元债务和房地产信托贡献了相当数量的新房地产融资，但自7月以来，双方都出现了大幅下滑。回顾过去，房地产公司面临的融资压力正在积累，行业信贷风险可能会上升。一方面，住房企业的融资渠道已经缩小。另一方面，住房企业也必须应对下半年的偿债高峰期。
当债务偿还高峰遇到融资紧缩时
根据中金公司的统计数据，下半年信用债券到期高峰期将迎来9月份，全月到期的转售总额将超过8,600亿元。据该机构统计，根据风电行业分类，不计城市投资成分，9月份房地产信贷债券到期日和回购期分别为386亿元和433亿元，均为最高下半年的月度积分。到期的转售总额为820亿元。其中，非国有房地产债券的到期和转售分别为303亿元和279亿元，分别占9月份房地产债券到期和转售总量的78％和64％。卖压更值得关注。 天丰证券的固定收据报告指出，在“留住而不投机”的政策下，住房融资面临全面紧缩的趋势。从控制方法的角度来看，所有住房融资渠道都采用“平衡控制”。大多数住房企业仍然可以维持“新旧”，但实现大规模的净融资将变得越来越困难。没有增量资金，甚至是轻微的收缩，这意味着一些住房企业将面临更大的流动性压力。 交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，今年第三和第四季度是房地产公司偿还债务的高峰期。如果考虑应付债务的规模，提前赎回和回收规模，实际规模可能会更大。但是，今年上半年，大中型房地产企业在房地产债券监管边际放松期间发行了大规模债券。前四个月的国内外债券同比大幅增加，新老债券已经涵盖了今年到期债券的到期日。从长远来看，2020年下半年到2021年住房公司应付的债务规模可能更大，后续债务偿还的压力也不容忽视。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国证券报记者，近期房地产债集中到期压力的确较大。预计近期房企会更多采取以价换量、降价促销的做法积极去库存，以实现较好的资金回笼。
中原地产首席分析师张大伟提到，从房地产信托与海外发债监管口径看，主要是规范而不是全面暂停，对于中小房企和高负债率房企来说，未来预计融资难度较大，但对于大型企业来说影响则相对有限。
国泰君安研报指出，地产销售、融资等现金流入与流入环节压力均有所加大，唯一的利好是房企开始主动收缩拿地。由此，判断地产债信用利差仍将维持扩张趋势，等级间利差分化短时间内也难以消除。
