导读： 据中原房地产研究中心统计，截至7月24日，住房企业月度融资计划（包括国内融资和境外融资）接近1800亿元，预计将继续维持更多自今年4月以来每月超过2000亿元。高位。 “第二季度，大量
据中原房地产研究中心统计，截至7月24日，住房企业月度融资计划（包括国内融资和境外融资）接近1800亿元，预计将继续维持更多自今年4月以来每月超过2000亿元。高位。
“第二季度，大量大型住房企业融资减少，融资渠道较少的房地产企业面临很大压力。”中原房地产首席分析师张大伟告诉记者[0x9A8B ]离岸融资不是房地产企业的主要因素。资金来源，但它是香港上市房地产企业的重要融资渠道，面对即将到期的离岸债务，这些房企必须“借新旧”。
海外融资已超过3000亿元
据申万宏源统计，今年上半年，中国房地产企业累计发行新发行美元高收益票据约385亿美元，同比增长28％，超过年度2017年发行，相当于2018年的年度发行。百分之八十，而同期到期的美元债务金额约为165亿美元。在7月初房地产信托融资将收紧的消息传出后的一周内，大约15家房地产公司迅速在离岸市场上发放了约50亿美元的外债用于食品。
因此，截至7月7日，中国住房公司累计海外融资已超过435亿美元，约合人民币2990亿元。此外，碧桂园和中国金茂过去两周发布的美元债务融资计划意味着今年中国房企的海外融资额已超过3000亿元。
“在过去两年中，住房公司迅速扩张并借入了大量债务。由于借贷和还款周期的影响，许多住房公司今年的资本赎回压力相对较大。”政策研究所所长张宏伟在接受《证券日报》记者采访时，鉴于资金链的压力，杠杆率较高的住房公司可能拥有紧缩的资金链，以及住房之间的兼并和收购公司将在下半年增加。
然而，中信建投首席房地产分析师陈申认为，“这种融资政策更多地反映在结构性监管和窗口指导中，而不是”一刀切“紧缩。融资监管的目的是通过控制融资来稳定一些城市。土地市场火爆，从而稳定了房地产市场的销售终端预期，降低了房地产企业的潜在商业风险。“
高杠杆的住房公司增加了金融风险
“在香港上市的30家中国房地产公司在2018年中期将平均净负债比率追至100％的新高，并在2018年底回落至85％（2017年底为90％） 。预计今年年中将再次反弹。超过90％，因为大多数公司在上半年增加了购买土地的努力。“沉万红元在一份研究报告中表示，整体外债比率预计将从去年年底的33％上升在今年年中达到36％。绝对外债最高的三家公司是中国恒大，碧桂园控股和中国海外发展。外债最多的三家公司是世茂房地产，徐汇控股和琶洲房地产。
“在海外融资方面，寻求海外融资的住房企业也将导致海外融资成本增加。住房企业将面临融资成本高和汇率波动，未来利润增长的不确定性将增加。 “元国际认为，未来，住房企业的国内融资将受到更大的压力，银行在授信方面会更加谨慎，资金成本可能会增加，从而进一步增加国内融资成本和融资困难。住房企业。
“在融资成本方面，大多数房地产企业的资本成本维持在4％至8％之间，平均约为6％。但自7月以来，美元债务成本迅速上升。”张大伟告诉记者，7月份，住房公司发行的美元债券平均利率已达到8％，其中许多资本成本超过10％，最高甚至达到15％。
张大伟进一步表示，中型住房企业仍在加大土地收购力度，以求规模发展，从而增加房地产业的融资需求。但是，在不久的将来，住房公司更关注资金链的安全性。一般而言，土地收购投资将在可控销售回报范围内进行，以寻求安全保障。
其他分析师认为，由于信用评级较高，融资成本较低，大型住房企业越来越多地领导土地和并购市场，而高风险的中型住房企业信用评级相对较低，融资难度较大，融资成本较高。因此，在资金紧张的情况下，小型住房企业处于困境甚至出售项目以求生存。
值得一提的是，沉万红在一份研究报告中表示，高杠杆住房公司面临的金融风险再次上升。
