导读： 自今年年初以来，房地产公司已经放慢了整体长租公寓的布局。最近，许多房地产公司提议剥离长期出租公寓。此外，今年房屋企业的特殊债务已大幅减少。在经历了长期租赁企业的金融
自今年年初以来，房地产公司已经放慢了整体长租公寓的布局。最近，许多房地产公司提议剥离长期出租公寓。此外，今年房屋企业的特殊债务已大幅减少。在经历了长期租赁企业的金融链断裂，“爆炸性雷霆”，以及开发项目的租赁融资后，长期住房融资市场进入了理性时期，降温情况明显。与此同时，政府对租赁市场的支持也有所增加，从减免税收，加快租赁土地转让，增加人才租赁市场支持，低收入人群廉租房的普及程度有所提高。
剥离长期租赁业务
朗诗绿色集团宣布计划于2019年将非房地产开发相关业务剥离给控股集团，包括长期租赁公寓，物业管理和设计。该公司表示，剥离长期租赁公寓和其他亏损业务将有助于提高公司的盈利能力，简化其业务重点绿色技术房地产开发核心业务，释放差异化产品核心能力的优质空间，并增强股东价值。
自2016年以来，朗诗绿色集团一直参与长期租赁公寓行业。2017年，其长租公寓上市量达到15,000套，2018年超过40,000套。然而，长期租赁业务总是处于亏损状态。数据显示，2017年，公司长租公寓业务税前和非经常性项目共亏损4430.9万元，2018年亏损扩大至1.94亿元。
Langshi董事长田明在2018年的绩效会议上表示，公司的长期租赁业务主要集中在从商户租用的“二业”模式，然后在装修后出租以获得租金。增值服务的差异和收入。长期租赁公寓业务需要培育，回收期较长。预计2019年和2020年的公寓租金将出现亏损，随着公司的扩张，公司的损失将逐年增加。
中原地产首席分析师张大伟告诉“中国证券报”，长期回收期，盈利能力差，住房难以获取是长期租赁企业面临的三大问题。习惯于高转商业住宅开发项目，很多开发商很难接受长租房运营模式。在经历连续亏损后，许多公司可以理解剥离长期租赁项目。
诸葛芳芳数据研究中心分析师杨雅静表示，从现有的长期租赁运营模式来看，“二房”分散式公寓运营模式占很大比例。这类长期出租房屋主要以库存为主。经营者从业主处获得房屋，经过简单的翻新后，将房屋出租或租赁。二是租用一整套商业写字楼，租期一般在10年左右，装修后整体出租。其中一部分是重资产的运作，通过购买租赁土地，长期租赁项目的布局。
业内人士表示，私人住宅翻新后的长租房产品可能导致房屋甲醛含量过高，租赁市场市场价格上涨。商业办公楼的整体租赁和改造需要消防等问题;而土地上新的长期租赁房屋面临更大的财务压力。
杨雅静表示，2019年第一季度末，房地产市场已经走出小阳春市场，但房地产行业仍处于下行通道。随着偿债高峰期的到来，住房企业资金压力相对较大，长期租赁业务的剥离可以缓解资金压力。
融资更加困难
在经历了长期出租房企业资金流出等一系列问题后，叠加住房企业普遍面临进一步收紧融资的背景，住房融资的长租房项目已经冷却下来。根据诸葛住房搜查统计，今年房屋企业专项债务明显降温，长期住房融资整体进入理性期。
从2017年到2018年，长期出租房项目已经出现，许多企业通过为长期租赁项目融资解决了开发项目的资金短缺问题。嘉里研究报告显示，2019年5月17日，中国保险监督管理委员会网站发布文件明确要求商业银行，信托，租赁等金融机构不得违反规定进行房地产融资。在此背景下，信贷贷款余额在3月短暂反弹后于5月再次下跌。 6月13日，中国保险监督管理委员会主席郭树清指出，陆家嘴论坛进一步扩大金融开放度，但要防范房地产投资行为。这表明未来的房地产监管仍将不稳定，融资可能会进一步收紧。
值得注意的是，对租赁市场的支持有所增加。 2019年5月，财政部和住房和城乡建设部先后出台政策，加大对租赁市场的支持力度。财政部发文，公共租赁住房免征城市土地使用税，两年内免征财产税。住房和城乡建设部发布了一份文件，指出人口大量流入的大中城市应增加公共租赁住房的供应。
此外，最近的租赁市场得到了政策支持的进一步加强，许多地区已明确提出增加租赁住宅用地的供应。根据中原地产的监测，北京，上海，广州，深圳，杭州，成都等十多个城市的租赁土地供应加速。北京，上海等热点城市的租赁土地面积已超过500万平方米。其中，预计到2021年，北京将提供1000公顷的集体土地来建设集体出租房.2021年，成都预计将在该市拥有151万套出租房。
杨亚静强调，供电端供电有利于降低运营成本。总体而言，长期租赁公寓的需求相当可观。然而，投资初期的客观因素和长期回报期决定了企业的准入门槛。长期租赁公寓要求公司集中精力工作并测试公司的运营能力。
涉及廉租产品
与年轻白领市场的长期出租公寓不同，最近出现了廉租房市场。
2018年5月，杭州颁布了《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》进行蓝领公寓的各个方面;当年6月，北京发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》，并制定了消防安全规则。从那时起，蓝领公寓市场变得越来越活跃。
“中国证券报”的一项调查发现，一年后，许多参与蓝领公寓的公司纷纷登陆。以Rubik's Life Service Group的9楼公寓为例。产品主要面向员工等基层员工，目前在北京，上海，广州等8个城市开展业务。根据公司的需求，您可以为多人定制住宿。
以北京酒仙桥地区9号公寓为例。四人间的床费约为每张床1000元。蓝领公寓是在旧办公楼和北京电机厂综合楼的基础上改造而成。租用员工季度，只需员工支付水费和电费，其余费用由公司承担。
鲁比克终身服务集团副总裁兼企业公寓首席执行官李亮告诉中国证券报，该市的快速发展离不开服务业人员的支持。企业解决员工住宿问题有两种传统方式。一个是自建的员工宿舍;另一个是住宅楼。自建员工宿舍的费用相对较高，住宅改造中存在许多隐患，如消防和卫生。开展蓝领公寓业务，统一实施酒店式管理，不仅可以帮助企业降低劳动力成本，还可以合理配置社会租赁资源，也可以提高生活质量。由于居民人数众多，蓝领公寓比普通的长期出租公寓要求更高，从项目建设到准备和后期运营管理。
杨雅静表示，目前廉租产品在租赁市场上存在很大差距。对于住房企业，我们应该发展廉租廉租房长期出租公寓，以满足更多中低收入群体的租赁需求。当然，需要更多的政策支持。如。制定减税，免税等优惠政策，鼓励机构和个人向中低收入者出租房屋，完善住房租赁立法，并规定业主在租赁期内不得随意增加租金。北京此前表示，将加快集体建设用地的转让，建设租赁集体住房。
