导读： 在过去的30年里，中国房地产业的大多数房地产公司已经从10亿到10亿，到数千亿，到5000亿，甚至达到数万亿。通过提高杠杆率，抓住房地产黄金发展时代的机遇，许多房地产企业加快规模扩张
在过去的30年里，中国房地产业的大多数房地产公司已经从10亿到10亿，到数千亿，到5000亿，甚至达到数万亿。通过提高杠杆率，抓住房地产黄金发展时代的机遇，许多房地产企业加快规模扩张，迅速成长为中国领先的房地产企业。
这逐渐成为房地产业的刻板印象。为扩大规模，企业必须增加负债，推高负债率。与扩大债务比率实现规模扩张相比，企业在加速扩张时实现债务比率大幅下降更加困难，但这也是住房企业实现稳定的艰苦工作发展。
在2018年在香港上市的美国，过去三年的净负债率急剧下降。截至2018年底，美的净负债比率大幅下降至97％。美的房地产打破了房地产业的神奇之处，依靠推高债务比率来实现规模扩张。左手扩大规模，右手减少债务，在艰苦的工作下，美国购房已经走上了稳步扩张的道路。
秘密：关于债务增加的真相
人们一直认为房地产行业的负债率很高。
但事实上，该行业的高负债率与当前的会计制度有很大关系。由于中国实行商品房预售制度，在房屋正式交付之前只能视为负债，不能归类为收入。受此制度影响，住房企业的负债率往往被系统推高。
以美的住宅所有权为例。如果扣除预售金额，2018年的实际资产负债率仅为55％，债务处于健康状态。美的房屋所有权被误解，并且相信该公司的“加杠杆”也与公司销售额的大幅增长有关。
截至2018年12月31日，美国房屋所有权负债总额为1537.35亿元，同比增长52.5％。然而，在同一期间，美的房地产的预售增加了55.82％。这导致公司债务总额大幅增加。
事实上，美的2018年的新负债，其中预收款增加近200亿元，是由于销售合同的增加所致。另外200亿主要来自贸易和其他应付款，主要增加的是项目规模增加的项目应付款，以及合作项目带来的少数股东投资。
随着销售结转和房屋交付，这些在财务报告中显示为负债的预售将直接转换为收入，债务水平将大大降低。
在规模快速扩张的同时，美的房地产的负债率一直在下降。三年来，美的房地产销售额分别为206亿元，507亿元和7900亿元，年复合增长率超过95％。然而，在过去三年中，美的房地产的净负债率分别为624.7％，118.9％和97％。去杠杆化的目的非常明确。
增长技巧：优质土壤储存+优质产品
因此，在去杠杆化之后，美的房屋所有权如何实现高增长？
2018年年报显示，大量优质，低成本的土地储备是实现美的房地产高质量增长的因素之一。根据2018年年报披露数据，截至2018年底，美的房地产土地储备为4507万平方米，土地储备价值超过4600亿元，覆盖48个城市。
美的土地储备非常优质，其中70％位于二线城市及以上。这些城市拥有强大的经济和工业基础，是一个人口净流入的城市。他们聚集了优秀的人才，具有良好的经济发展前景，为房地产开发提供了有力的支持。抗风险能力强。三，四线城市剩余土地储备主要集中在珠江三角洲和长江三角洲。它们位于广州，深圳和上海（房地产）等核心城市的经济和工业溢出效应中。同时，随着区域一体化的发展和轨道交通网络的成熟，这些三线和四线城市将享受核心城市购买需求的溢出效应，具有良好的发展前景。
2019年，美的房地产正在加强其在优质城市的深度增长，同时有选择地部署发展城市的潜力，提升城市布局水平。这些城市具有强大的抗风险能力，可以分享未来的土地红利，以实现未来的利润和规模。高质量增长的坚实基础，如战略性进入中心城市武汉（房地产），广东，香港，澳门和大湾区“9 + 2”城市惠州（房地产）。此外，还将围绕已建成的高潜力城市进行深耕，提高单个城市的生产能力，降低管理成本，增加利润;坚持“房地产+产业”综合发展战略，未来将通过更多渠道获得低成本，优质的土地。
在大力提高城市生产能力，开发低成本优质土地的同时，美的房地产不断完善建筑技术和技术，优化房地产开发质量。美的房地产一直在全国范围内推广和应用“工匠核心”建筑系统，坚持用创造力来提高建筑质量，提高建筑质量，提供满足业主需求的房屋并改善生活经历。截至2018年底，美的“工匠核心”建设流程已在12个区域公司和119个标记区域进行。 2018年，“工匠核心”工艺项目的应用面积达到443万平方米，占申请量的51.9％。
土壤质量更好，产品竞争力强。当然，它可以帮助美国购房者在去杠杆化后保持高增长势头。
根据嘉里房地产研究中心发布的《2019年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，美的房地产排名第25位，营业额为352.3亿元。公司实现贸易面积338.5万平方米，在行业中排名第20位。根据美的房地产公布的数据，前五个月的合约销售额为人民币371亿元，同比增长17.78％，而相应的销售面积约为355.9万平方米，增幅为约15.22％。
