导读： 秋天过去了，房地产市场很酷。 8月是上市房地产公司宣布中期业绩的时间。由于“小阳春”市场和六月冲刺，大中型住房公司通常会得到一份好看的年中报告。但在此之后，市场继续下
秋天过去了，房地产市场很酷。
8月是上市房地产公司宣布中期业绩的时间。由于“小阳春”市场和六月冲刺，大中型住房公司通常会得到一份好看的年中报告。但在此之后，市场继续下跌。
上海益居研究院发布的数据显示，今年8月，百强房屋企业股权的表现较7月份略微下降1.7％，略低于1月至7月的平均水平。其中，TOP30住房公司中有11家的月度业绩有所下降。今年下半年，百强房地产企业的销售规模连续两个月下降。
与前几年相比，7月和8月市场已经冷却并不奇怪。在年中之后，市场的短期低迷往往被视为“季节性调整”或“技术调整”。
但是，今年的市场下滑，也有一个重要的背景，即监管继续施加压力，融资渠道已经大幅收紧。 7月30日举行的中央政治局会议首次提出“不要用房地产作为短期刺激经济的手段”，甚至打破经济衰退期间房地产的预期。受此影响，开发商变得谨慎，对投资和占用土地犹豫不决。 8月，热点城市土地市场首次出现“数量和价格下降”的情况。目前，经济衰退很难在短时间内逆转。最近，许多住房公司宣布了缩减土地收购的计划，而在销售策略方面，他们倾向于快速发布并快速发布“抓斗式”款式。但是，这种策略是否真的有效，仍需要观察。
土地交易“数量和价格下降”
上海宜居研究院发布报告显示，2019年8月，40个典型城市土地交易面积为4383.2万平方米，比上月下降16.9％，为今年3月以来的首次下降; 40个城市平均土地交易价格为5259.5元/平方米，比上月下降1.8％，自今年2月以来首次下降。8月份，三类城市的土地交易面积均有所下降。其中，一线城市下降40％，二线城市下降17.1％，三线城市下降5.7％。
土地出让金方面，40年8月城镇土地出让金收入为1933.7亿元，比上月下降30.3％，同比下降11.2％。尽管如此，在前八个月，仍然有三个城市的土地转让费超过1000亿，即北京（1802.7亿），南京（1071.4亿）和杭州（1047.1亿）。
诸葛楼发布的另一组数据也显示土地市场已经持平。该机构指出，8月份主要地级市的土地出让率已从4月份的不足10％降至25％;周转率已达到6.07％，连续三个月上升。
在住宅市场中，上海一居研究所监测的13个城市中，8月份二手房交易量较上月下降8.5％。二手房市场进一步降温，自今年5月以来交易量仍处于下行通道。 in。
分析人士指出，虽然8月份市场降温，虽然存在一定的季节性因素，但政策调控的作用更为明显。 自今年5月底以来，一些住房公司已被列入暂停市场债券发行业务名单。监管当局收紧了一些住房公司的公开市场融资，包括债券和ABS产品。与此同时，住房和建设部已经指出一些开发商为“土地之王”现象。 7月初，一些信托公司收到了银行保险监管委员会关于收紧房地产信托业务的指引。国家发展和改革委员会还要求，住房企业发行的外债只能用于替代明年到期的中长期外债。 7月30日举行的中央政治局会议首次提出“不要将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后，央行进一步探讨了房地产占用信贷资源，消费贷款，银行理财等资金进入房地产市场的问题。 中原地产的统计数据显示，今年8月，中央和地方房地产调控政策推出多达60次，春节后创下新高。住房公司的态度是“悲观的”
“我们今年在北京的房地产信心指数调查中做了好几次。根据数据，有六到七个指标显示出悲观的结论。加权后，整体结果也是悲观的。”近期北京在房地产高质量发展论坛上，北京房地产协会副主席兼秘书长陈志表示，房地产市场的持续监管正在改变房地产市场的惯常判断。 他说，这轮房地产市场监管有一个明显的特点。 “房地产市场的政策在过去三年中保持了一定的实力，并且在关键时刻不断释放'坚持而不是投机'的决心，每一项政策的释放或呐喊都伴随着具体的措施。” 事实上，北京房地产市场只是一个缩影。自今年下半年以来，处于房地产市场前线的职业经理人已经度过了难关。 最近，南京一家大型房地产公司的负责人向21世纪的经济报告揭示了它的“心脏之旅”：2016年之前，南京开发商普遍追求利润最大化;自2016年起，“限价令”在南京实施。之后，该公司曾一度站在一边;在接下来的两年里，监管政策不断增加，传统的营销方式开始失败，一些企业无法完成销售目标;今年上半年，南京一度放松了结算政策，刺激房地产市场升温;但随后，该政策得以延续。压力，在一些供应紧张的地区，项目销售继续停滞..“如果没有一定的项目储备，尤其是刚需盘的储备，就很难熬过这段时间。”该人士表示，近些年虽然南京市场有涨有跌，但政策始终未真正放松，且正趋于常态化。目前，企业已经逐渐习惯于这种政策环境。
房地产职业经理人的压力，不仅来自于市场，还有企业的业绩要求。
今年上半年，多数企业的销售规模虽有增长，但不足全年目标的50%。为了在下半年冲击业绩，很多房企制定了“抢收”计划，并以回款率作为重要的考核指标。
7月，恒大率先以全面促销措施拉开“抢收”的序幕。在8月中旬的业绩会上，旭辉控股总裁林峰透露，以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉下半年的发展策略。某家总部位于深圳的房企人士也向21世纪经济报道表示，在这个阶段，公司更加奉行“见好就收”的高周转策略，不过于追求利润。
从8月业绩来看，这轮“抢收”的效果尚不明显。上海易居研究院认为，随着“金九银十”到来，房企势必加大推案营销力度，届时成交量持续下滑的态势或能止住。
但土地市场的降温态势，有可能会延续下去。受融资渠道收紧的影响，富力、融创等房企都明确下半年“原则上停止拿地”，其余大中型房企的投资策略也偏谨慎和保守，因为“一旦拿错一块地，就有可能拖累整个城市公司或区域公司”。
上海易居研究院认为，预计随着调控政策作用的进一步显现，未来几个月土地市场可能继续降温。
