导读： 各地房屋租赁市场的发展频繁。《经济参考报》记者的研究发现，从政策支持到土地转让，从企业勘探到资金支持，住房租赁市场迎来了前所未有的发展机遇，多方资本竞争万亿美元的租赁市
各地房屋租赁市场的发展频繁。《经济参考报》记者的研究发现，从政策支持到土地转让，从企业勘探到资金支持，住房租赁市场迎来了前所未有的发展机遇，多方资本竞争万亿美元的租赁市场。许多业内人士认为，整个租赁业务的“开发 - 运营 - 消费 - 退出”整个发展链的财政支持体系有望逐步建立。但与此同时，必须进一步加快住房租赁制度的建设。未来，大量信贷资金和社会资金将流入租赁金融领域，这是必然趋势。有必要防止租赁贷款成为房地产市场“增加杠杆”的工具。
多渠道资本抢海滩
住房租赁市场的商机已经出现，吸引了各方竞争的资金。东方证券的一份报告预测，目前中国的租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场已突破1万亿元。到2030年，中国的租赁人口将达到2.7亿人，整体市场规模将达到4.2万亿元。
随着住房租赁被确定为中国住房制度的重要组成部分，2017年7月，住房和建设部等9个部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州，深圳，佛山等12个城市启动了首批试点项目。 8月，国土资源部和住房和城乡建设部确认了上海，广州，杭州等13个城市，并启动了利用集体建设用地建设出租房的试点项目。
华南和华西研究部负责人张德端说：“中国住宅租赁市场的发展前景和广阔空间吸引了众多运营商前来尝试和探索。作为一个新的蓝海，金融支持是其中的基石。发展出租房市场。“ p>
银行迅速“赶到海滩”。 10月30日，中信银行（6.280，-0.06，-0.95％）与碧桂园集团签订合作协议。中信银行将在未来三年内在长期住宅区提供300亿元保证金，以满足碧桂园的长期住宅区。财务需求。双方将在长期住宅开发建设，投资孵化，持股业务和延迟退出方面进行全面的业务合作。
11月1日，建行与武汉市房管局联合创建的武汉房屋租赁交易平台正式启动。这是省会城市首个住宅租赁交易服务平台。 11月2日，住在广东省。建设和佛山市政府分别与建行广东分公司建立战略合作关系，为第一次政府 - 银行合作建立住房租赁监管和交易平台。据悉，未来五年，建行将向广东省住房租赁市场的参与者提供不低于2000亿元的贷款。
11月2日，中国银行还宣布，中国银行厦门分行与厦门市国土资源和房屋管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。
11月24日，建行广东省自由贸易试验分会与中国铁道建设，中国交通建设，中国金茂等10家知名房地产企业签署战略合作协议，共同发起联合建设“三进”一个房子购买，租赁和保证“。住房服务创新模式以及未来几年内3000多个人才公寓的快速推出。
广东保税区建设银行行长朱晓敏表示，该分行不仅给予房地产公司全面信贷支持，还依靠“建行建荣家”住房租赁平台为政府提供大数据，房地产企业，房屋租赁公司和个人。智能服务。
互联网巨头也正在加速其布局。今年8月，阿里巴巴与杭州市住房和房屋管理局签署协议，打造“智能住宅租赁平台”。 10月，支付宝宣布信贷租赁平台正式启动，支付宝信贷租赁在上海，北京，深圳等8个城市推出。 10月24日，京东集团召开房地产业务新闻发布会，宣布进入房地产领域。房地产渠道的第一阶段有82个开发商和35个服务提供商，涉及2027个项目，覆盖20个城市。一。
财务要素准备就绪
《经济参考报》记者了解到，推动租赁市场发展的主要财务因素正在形成。这些因素包括企业方面的财政支持，私人领域的消费者信贷支持，项目层面的资产证券化和退出机制，并有望在“开发 - 运营 - 整个产业链中逐步建立金融支持系统”。 “租赁业务的消费退出”。
记者发现，金融资本涉及房屋租赁市场有两种主要模式。一是与房地产租赁公司合作;另一个是与政府合作。
例如，在第一种模式中，银行与住房公司合作，双方签订租赁转让协议，并通过银行平台租赁房屋。同时，银行还可以向租户提供包括租房抵押贷款在内的金融产品。
11月3日，建行深圳分行与万科，华润，碧桂园等十几家房地产公司签订房屋租赁战略合作协议，并宣布深圳长期租赁市场正式开发。据建行深圳分行相关负责人介绍，已与房屋公司签订协议，转让5000多套房屋租赁权，房屋经过整修和翻新。
与此同时，在消费方面，建行可以为租户提供“房屋贷款”，最高贷款额为100万，还款期最长为10年。租赁贷款与购买房屋贷款非常相似。它由银行直接支付给住房公司。租户每月偿还银行，这可以使住房公司迅速提取资金。
另一种方式是银行与政府合作建立住房租赁管理平台，并在人住房核查，交易配套，信用评估，资金监管等全过程租赁房屋的各个环节提供相应的金融服务和产品。
此外，出租房屋资产的证券化也在测试水资源。 10月11日，中国一流的长租公寓资产诞生了“REITs”：新公寓股权型住房资产支持新计划在深圳证券交易所正式获得，配额为270百万元，任期5年。该产品已被评为AAA级，利率为5.3％。
随后，保利地产宣布中国第一家单一中央企业租赁住房房地产投资信托基金——中联前海开元房地产租赁房屋第一资产支持专项计划获得上海证券交易所批准，总发行规模为50亿元人民币。任期18年。物业自持租赁项目为相关物业资产。上海证券交易所总经理黄宏远认为，利用资产证券化为企业提供有效的融资渠道和投资退出途径，振兴现有房屋，增加出租房的有效供给，有助于形成有效的大规模住房租赁市场。
京东和支付宝等互联网公司进入租赁行业，有助于重建租赁市场的用户体验，并帮助建立良好的租赁生态系统。厦门大学管理学教授戴依依认为，目前中国租赁市场存在许多虚假形象，市场透明度低，饮食差价大，存款扣除等。信用制度引入租赁市场，带来了房东和租户市场的主要参与者。有很多好处。
必须防止财务风险
业内人士表示，未来大量信贷资金和社会资金流入租赁金融业是不可避免的趋势，有必要防止租赁贷款成为建房和杠杆的工具。
许多人对租户的产品表示怀疑，这些租户对租赁的消费者方面的租户非常方便。中原地产首席分析师张大伟表示，变相租赁贷款给出了租赁加杠杆的机会和概率。如果可以贷款，投资者将使用租约。 “过去，租金增长率远低于价格上涨。原因是没有办法使用杠杆。如果你租房子并且你有贷款，你就有杠杆，所以未来的租金可能会上涨。“”从理论上讲，将贷款租赁给房地产市场投机者并不困难。“
一家融资担保公司的工作人员告诉记者，该公司与一些银行有合作协议，银行每年都会向银行贷款，但贷款将进入信用信息系统。他介绍说，通过该平台的年度贷款利率为5.4％，单一银行可以借到70万元。少量贷款可以借到200万元，不到200万元不需要抵押。 “如果贷款使用声明是消费或翻新的，那么就可以完成。现在，在政策的鼓励下，越来越多的银行可以以租赁贷款的名义做到这一点，“他说。
“互联网金融提供'信用贷款'，'消费贷款'，'跨桥贷款'等，很容易成为房地产市场'加杠杆'的工具。租赁贷款也是如此，它也是如此没有有效的预防措施很容易。它被房地产投机者使用。“ “Love Rent”合伙人陈启东认为，互联网金融业务没有地域限制。虽然它对消费者来说很方便，但却无法验证客户需求的真实性。互联网金融公司在如何有效识别房地产是否租赁方面仍缺乏良好的方法。
宜居研究中心研究室主任颜跃进认为，租金是一种“消费贷款”，也有可能兑现。监管部门应对这类贷款进行监管，审查贷款资格的门槛，并坚决惩罚将其用于其他目的的人。房地产投机者采取各种“加杠杆”手段，使控制过度杠杆的“防火墙”，如购买限制政策和银行的差异化信贷政策容易被打破。过度杠杆可能会导致一些低收入或不稳定的人群和高风险群体参与住房融资，这很容易产生“次级贷款”，并增加房地产的波动性和金融风险。
